O projeto estabelece que as vendas de imóveis novos por empresas, chamadas de incorporações, terão uma alíquota reduzida em 40%, o que equivalerá a 16,78% do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA). O cálculo considera a alíquota padrão de 27,97% calculada pelo Ministério da Fazenda após a aprovação do texto na Câmara dos Deputados. As vendas de imóveis por pessoas físicas continuarão não tributadas, como ocorre atualmente.

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A equipe econômica, no entanto, afirma que os 16,78% de alíquota efetiva do texto atual nem sempre refletirão a carga tributária final. Isso porque haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, o que reduzirá o IVA para os imóveis populares.

O Ministério da Fazenda também esclarece que o imposto não incidirá sobre todo o valor do imóvel, mas sobre a diferença entre o custo da venda e o valor do terreno. No caso de compra de vários imóveis para a construção de um prédio, a soma do valor dos imóveis será deduzida do imposto.

As ressalvas não convenceram o setor imobiliário. Em audiência na CAE, no fim de agosto, o presidente da Abrainc, Luiz Antonio França, defendeu não apenas o aumento do redutor, mas um regime de transição que preserve a carga tributária atual para empreendimentos iniciados antes da entrada em vigor do IVA.

Cálculos diferentes

A equipe econômica e o setor divergem nos cálculos dos custos. Segundo o Ministério da Fazenda, o novo sistema tributário reduzirá em 3,5% os custos de um imóvel popular novo (avaliado em R$ 200 mil). No entanto, um imóvel de alto padrão novo de R$ 2 milhões ficará 3,5% mais caro. A pasta ressalta que a reforma pretende instituir a tributação progressiva, diminuindo os tributos para a população mais pobre e elevando para os mais ricos.

As construtoras rebatem o argumento. Segundo a Cbic, o Minha Casa, Minha Vida, cujos imóveis cairão de preço, correspondem a apenas 15% do valor de vendas no mercado imobiliário, apesar de o programa habitacional estar registrando execução recorde.

A Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) apresentou cálculos do IVA a ser pago conforme as faixas de valores dos imóveis. Segundo as projeções, é que a carga tributária aumente nos seguintes percentuais:

•      15,4% maior para imóveis de R$ 240 mil;

•      30,7% maior para imóveis de R$ 500 mil;

•      48,8% maior para imóveis de R$ 1 milhão;

•      51,7% maior para imóveis de R$ 2 milhões;

•      68,7% maior para os loteamentos;

•      55,12% maior nos custos de intermediação de imóveis;

•      58,6% maior nos custos de administração de imóveis;

•      136,22% nas operações de aluguel.

No caso das operações de aluguel, a ABMI pede um redutor de 80% no IVA. Segundo a entidade, uma alíquota de 5,59% garantiria impacto neutro da reforma tributária.

Ganhos de eficiência

O Ministério da Fazenda rebate os argumentos. A equipe econômica ressalta que o novo sistema tributário permitirá o abatimento dos tributos que incidiram sobre os insumos ao longo da cadeia produtiva. Apenas os ganhos das construtoras serão tributados, com a empresa recuperando o crédito do imposto incidente em todas as despesas administrativas, como contador, eletricidade, material de escritório, internet e outras.

O principal argumento, no entanto, diz respeito aos ganhos de eficiência do setor de construção civil. Isso porque a reforma tributária permitirá ao segmento adotar métodos de construção mais eficientes, não utilizadas atualmente porque são mais tributadas. Essas tecnologias também podem ser integralmente deduzidas nos créditos tributários e, segundo a Fazenda, beneficiará os imóveis mais caros.

“Com esse ganho de produtividade, é quase certo que o preço mesmo dos imóveis novos de alto padrão seja reduzido em relação à situação atual. Ou seja, o novo modelo beneficia sobretudo os imóveis populares, mas será positivo também para os imóveis de alto padrão”, ressaltou o ministério em nota emitida em julho.

Consultora internacional especializada em IVA, Melina Rocha ajudou o governo a elaborar o projeto de lei complementar. Na audiência pública na CAE no fim de agosto, ela disse que o setor de aluguéis terá um regime tributário específico. Em relação aos cálculos do setor, ela disse que o governo usou uma amostra mais ampla que a das entidades imobiliárias. “Os cálculos do setor são bem elaborados, mas não refletem a amostra nacional”, declarou na ocasião.

Adiamento

As pressões do setor imobiliário e de outros setores podem provocar o adiamento da regulamentação da reforma tributária. Isso porque o projeto de lei complementar terá de voltar à Câmara, caso o texto seja alterado.

O aumento no redutor, no entanto, poderá trazer um efeito colateral. A ampliação de setores com tratamento especial poderá levar a um novo aumento da alíquota padrão do IVA. Isso porque o benefício para um segmento é compensado pelos demais setores da economia.

A decisão da Câmara dos Deputados de ampliar a lista de produtos isentos da cesta básica fez o Ministério da Fazenda elevar, de 26,5% para 27,97%, a estimativa de alíquota do IVA. Com a decisão, o Brasil passou a ter a maior alíquota do mundo para esse tipo de imposto, superando a da Hungria, que cobra 27%.